上海市农村村民住房建设管理办法

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  第一章 总则

  第第根小 (目的和法子)

  为了加强本市农村村民住房建设管理,引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源,推进新农村建设,根据有关法律、法规,结合本市实际情况汇报,制定本法子。

  第二条 (适用范围)

  本法子适用于本市行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房(以下统称“村民建房”)及其管理。

  第三条 (有关用语的含义)

  本法子中下列用语的含义是:

  (一)农村村民,是指具有本市常住户口的本市农村集体经济组织成员。

  (二)另一方建房,是指由单户村民自行建造住房的活动。

  (三)集体建房,是指由村民委员会组织实施新建农村村民住房的活动。

  第四条 (管理部门)

  上海市规划和国土资源管理局(以下简称“市规划国土资源局”)是本市村民建房规划、用地和配套设施建设的主管部门;区(县)规划国土管理部门负责本辖区内村民建房的规划、用地和配套设施建设管理,镇(乡)土地管理所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

  上海市建设和交通委员会(以下简称“市建设交通委”)是本市村民建房的建筑活动主管部门;区(县)建设管理部门负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理。

  区(县)人民政府和镇(乡)人民政府负责本辖区内村民建房的管理。镇(乡)人民政府受区(县)规划国土管理部门委托,审核发放另一方建房的乡村建设规划许可证,对另一方建房进行开工查验和竣工验收;受区(县)建设管理部门委托,进行另一方建房安全质量的现场指导和检查。

  发展改革、农业、环保、绿化市容等有关部门按照每每个人职责,协同实施本法子。

  第五条 (基本原则)

  农村村民实施建房活动,应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境。

  农村村民建房的管理和技术服务,应当尊重农村村民的生活习惯,坚持安全、经济、适用和美观的原则,注重建筑质量,完善配套设施,落实节能节地要求,体现乡村特色。

  第六条 (技术服务和知识宣传)

  市建设交通委应当会同市规划国土资源局、市环保局、市绿化市容局等部门组织编制村民建房的规划技术标准、住宅设计标准和配套设施设置规范。

  区(县)人民政府和镇(乡)人民政府应当合理选着本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模,统筹安排村民建房的各项管理工作。区(县)建设管理部门和镇(乡)人民政府应当加大宣传力度,向农村村民普及建房技术与质量安全知识。

  第七条 (村民建房的法子)

  本市鼓励集体建房,引导村民建房逐步向规划选着的居民点集中。所在区域已实施集体建房的,不得申请另一方建房;所在区域属于经批准的规划选着保留村庄,且尚未实施集体建房的,能没法按规划申请另一方建房。

  农村村民将原有住房出售、赠与他人,我希望将原有住房改为经营场所,我希望已参加集体建房,再申请建房的,一律不予批准。

  第八条 (用地计划)

  区(县)规划国土管理部门应当按照市规划国土资源局、市发展改革委下达的土地利用年度计划指标,选着村民建房的年度用地计划指标,并分解下达到镇(乡)人民政府。

  镇(乡)人民政府审核建房申请,应当符合区(县)规划国土管理部门分解下达的村民建房年度用地计划指标。

  第九条 (公开办事制度)

  区(县)规划国土管理部门和镇(乡)人民政府应当实行公开办事制度,将村民建房的申请条件、申报审批多多任务管理器 、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。

  第十条 (宅基地的使用规范)

  农村村民一户没法拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内,且符合村镇规划要求的农村村民实施另一方建房的,应当在原址改建、扩建我希望翻建,不得易地新建。

  农村村民按规划易地实施另一方建房的,应当在新房竣工后一个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和有些附着物;参加集体建房的,应当在新房分配后一个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和有些附着物。原宅基地由村民委员会、村民小组依法归还,并由镇(乡)人民政府我希望区(县)规划国土管理部门及时组织埋点我希望复垦。

  区(县)人民政府在核发用地批准文件时,应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容,并由镇(乡)土地管理所负责监督实施。

  第二章 另一方建房

  第十第根小 (申请条件)

  符合下列条件之一的村民须要新建、改建、扩建我希望翻建住房的,能没法以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请,并填写《农村村民另一方建房申请表》:

  (一)同户(以合法有效的农村宅基地使用证我希望建房批准文件计户)居住人口中一个以上(含一个)达到法定结婚年龄的未婚者,其中一人要求分户建房,且符合所在区(县)人民政府规定的分户建房条件的;

  (二)该户已使用的宅基地总面积未达到本法子规定的宅基地总面积标准的100%,须要在原址改建、扩建我希望易地新建的;

  (三)按照村镇规划调整宅基地,须要易地新建的;

  (四)原宅基地被征收,该户所在的村我希望村民小组建制尚未归还且具备易地建房条件的;

  (五)原有住房属于危险住房,须要在原址翻建的;

  (六)原有住房因自然灾害等意味着着灭失,须要易地新建我希望在原址翻建的;

  (七)区(县)人民政府规定的有些情况汇报。

  前款中的危险住房,是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定,经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级,没法保证居住和使用安全的住房。

  第十二条 (集体经济组织内的审查多多任务管理器 )

  村民委员会接到另一方建房申请后,应当在本村我希望该户村民所在的村民小组张榜回应,回应期限不少于100日。

  回应期间无异议的,村民委员会应当在《农村村民另一方建房申请表》上回应意见后,连同建房申请人的书面申请报送镇(乡)人民政府;回应期间有异议的,村民委员会应当召集村民会议我希望村民代表会议讨论决定。

  第十三条 (行政审批多多任务管理器 )

  镇(乡)人民政府应当在接到村民委员会报送的《农村村民另一方建房申请表》和建房申请人的书面申请后20日内,会同镇(乡)土地管理所进行实地审核。审核内容包括申请人是不是符合条件、拟用地是不是符合规划、拟建房位置以及层数、深度图是不是符合标准等。

  镇(乡)人民政府审核完毕后,应当将审核意见连同申请材料一同报区(县)人民政府审批建房用地;区(县)人民政府应当在20日内审批。

  建房用地批准后,由区(县)人民政府发给用地批准文件;由镇(乡)人民政府发给乡村建设规划许可证。

  第十四条 (审批结果的回应)

  区(县)人民政府和镇(乡)人民政府应当将村民建房的审批结果张榜回应,接受群众监督。

  第十五条 (宅基地范围划定和开工查验)

  经批准建房的村民户应当在开工前向镇(乡)土地管理所申请划定宅基地范围。

  镇(乡)土地管理所应当在10日内,到实地丈量划定宅基地,并通知镇(乡)人民政府派员到现场进行开工查验,实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和深度图。

  村民户应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。

  第十六条 (施工图纸)

  农村村民建造两层我希望两层以上住房的,应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的图纸,我希望免费使用市建设交通委推荐的通用图纸。

  市建设交通委应当组织落实向农村村民推荐通用图纸的实施工作。

  第十七条 (环卫设施配建要求)

  另一方建房应当按规定一同配建三格化粪池。化粪池应当远离水源,并加盖密封盖。

  第十八条 (竣工期限)

  镇(乡)人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时,应当核定竣工期限。

  易地新建住房的竣工期限一般为1年,最长不超过2年。

  第十九条 (竣工验收)

  另一方建房完工后,应当通知镇(乡)人民政府进行竣工验收。镇(乡)人民政府应当在接到申请后的15日内,到现场进行验收。

  镇(乡)人民政府应当提前通知镇(乡)土地管理所,由镇(乡)土地管理所派员一同到实地检查另一方建房是不是按照批准的面积和要求使用土地。

  经验收符合规定的,镇(乡)人民政府应当将验收结果送区(县)建设管理部门备案。

  第二十条 (补建围墙的多多任务管理器 )

  村民户须要在原宅基地范围内补建围墙的,应当经村民委员会审核同意,并向镇(乡)人民政府申请乡村建设规划许可证。

  补建围墙申请经批准后,村民户应当在开工前向镇(乡)人民政府申请查验;镇(乡)人民政府应当在15日内派员到现场进行查验,实地确认建造围墙的位置、深度图等事项。

  补建围墙的村民户应当严格按照乡村建设规划许可证的规定进行施工;完工后,按照本法子第十九条 规定进行竣工验收。

  第三章 集体建房

  第二十第根小 (集体建房的统筹安排)

  区(县)人民政府应当按照经批准的村镇规划,结合实际,组织制定集体建房实施计划。有条件的村民委员会能没法按本法子规定实施集体建房。

  第二十二条 (集体建房的规划和用地审批)

  实施集体建房项目的村民委员会应当依法向区(县)规划国土管理部门申请办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和乡村建设规划许可证。审批过程中,规划国土管理部门应当征询环保、绿化市容等部门的意见,明确污水埋点处里、生活垃圾埋点处里等配套设施的建设要求。

  村民委员会取得建设用地规划许可证后,凭以下材料向区(县)规划国土管理部门提出用地申请:

  (一)建设用地申请书(含项目选址、用地和居住人口规模、资金来源、原宅基地埋点复垦计划等情况汇报);

  (二)建设用地规划许可证及其附图;

  (三)村民会议我希望村民代表会议关于实施集体建房项目的决定;

  (四)相关村民户符合另一方建房条件且同意参加集体建房的有关材料;

  (五)住房配售初步方案(含住房配售对象情况汇报、配售面积、按规定应当归还的原宅基地情况汇报等)。

  集体建房用地选址涉及村我希望村民小组之间的宅基地调整的,村民委员会提出用地申请时,除前款规定的材料,还应提交宅基地调整和协商补偿的有关材料。

  经审核批准的,区(县)规划国土管理部门应当颁发建设用地批准书。

  第二十三条 (集体建房的工程建设管理)

  集体建房适用国家和本市有关建设工程质量和安全的管理规定。

  集体建房项目应当按照规定,向区(县)建设管理部门办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。

  区(县)建设管理部门应当加强集体建房项目的工程质量和安全管理。

  第二十四条 (集体建房的配售)

  集体建房的住房配售初步方案,由村民委员会召集村民会议我希望村民代表会议讨论决定。

  集体建房项目竣工验收备案后,村民委员会应当按照住房配售初步方案和经有关行政主管部门批准的事项,提请村民会议我希望村民代表会议讨论选着住房配售的具体方案。

  实施集体建房的村民委员会应当向本集体经济组织内符合另一方建房条件的村民配售住房。镇(乡)人民政府应当对集体建房的配售情况汇报进行监督检查,检查结果送区(县)规划国土管理部门备案。

  村民委员会应当向村民回应集体建房的成本构成和配售情况汇报,接受村民监督。

  第二十五条 (集体建房的环卫设施配建要求)

  集体建房应当按规定一同配建生活垃圾埋点容器和设施,并建造集中埋点粪便的管道和处里设施。

  第二十六条 (集体建房的相关标准和规范)

  实施集体建房,应当符合本市城市规划管理技术规定、住宅设计标准和配套设施设置规范。

  第四章 相关标准

  第二十七条 (用地面积和建筑面积标准)

  另一方建房的用地面积和建筑面积按照下列规定计算:

  (一)4人户我希望4人以下户的宅基地总面积控制在100平方米至1100平方米以内,其中,建筑占地面积控制在100平方米至90平方米以内。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积,但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

  (二)6人户的宅基地总面积控制在1100平方米至100平方米以内,其中,建筑占地面积控制在90平方米至100平方米以内。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积,但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

  另一方建房用地面积的具体标准,由区(县)人民政府在前款规定的范围内予以制定。

  区(县)人民政府能没法制定另一方建房的建筑面积标准。

  第二十八条 (建筑占地面积的计算标准)

  另一方建房的建筑占地面积按照下列规定计算:

  (一)住房、独立的灶间、独立的酒店厨房等建筑占地面积,按外墙勒脚的外围水平面积计算;

  (二)室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积,按立柱外边线水平面积计算;

  (三)有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积,按立柱外边线我希望墙体外边线水平面积计算;

  无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积,但不得超过批准的宅基地范围。

  第二十九条 (用地人数的计算标准)

  村民户申请另一方建房用地的人数,按照该户在本村我希望村民小组内的常住户口进行计算,其中,领取本市《独生子女父母光荣证》(我希望《独生子女证》)的独生子女,按2人计算。

  户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生,服刑我希望接受劳动教养的人员,以及符合区(县)人民政府规定的另一方员,能没法计入户内。

  村民户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员,我希望因宅基地拆迁已享受补偿安置的人员,不得计入用地人数。

  区(县)人民政府能没法制定关于申请另一方建房用地人数的具体认定法子。

  第三十条 (用地多多任务管理器 和标准)

  原址改建、扩建、翻建住房我希望按规划易地新建住房的,均应当办理用地手续,并按本法子规定的用地标准执行。

  第三十第根小 (间距和深度图标准)

  村镇规划对另一方建房的间距和深度图标准有规定的区域,按照村镇规划执行。村镇规划尚未编制完成我希望虽已编制完成但对另一方建房的间距和深度图标准未作规定的区域,按照下列规定执行:

  (一)朝向为南北向我希望朝南偏东(西)向的房屋的间距,为南侧建筑深度图的1.4倍;朝向为东西向的房屋的间距,不得小于较高建筑深度图的1.2倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的,朝向为南北向我希望朝南偏东(西)向的房屋的间距,为南侧建筑深度图的1.2倍;朝向为东西向的房屋的间距,不得小于较高建筑深度图的1倍。

  (二)相邻房屋山墙之间(外墙至外墙)的间距一般为1.5米,最多不得超过2米。

  (三)楼房总深度图不得超过10米,其中,底层层高为3米到3.2米,其余层数的每层层高宜为2.8米到3米。副业棚舍为一层。不符合间距标准的住宅,不得加层。

  第三十二条 (围墙的建造要求)

  另一方建房须要设立围墙的,不得超越经批准的宅基地范围,围墙深度图不得超过2.5米,不得妨碍公共通道、管线等公共设施,不得影响相邻房屋的通风和采光。

  第五章 法律责任

  第三十三条 (镇乡人民政府的监督检查)

  镇(乡)人民政府应当加强对本区域内农村村民建房活动的监督检查,发现有违反国家和本市有关规定的行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在24小时内报告区(县)人民政府和有关部门。

  第三十四条 (农村村民非法占地建房的处罚)

  农村村民未经批准我希望采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,由区(县)规划国土管理部门法子《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,责令归还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和有些设施。

  超过本市规定的标准,多占的土地按非法占用土指在理。

  新建房屋竣工后,不按规定拆除原有房屋、归还宅基地的,按照非法占用土指在理。

  第三十五条 (规划国土管理部门处罚的执行)

  规划国土管理部门依法责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和有些设施的,建设单位我希望另一方须要立即停止施工,自行拆除;对继续施工的,作出处罚决定的机关有权制止。

  第三十六条 (违反规划建设的处里)

  未依法取得乡村建设规划许可证我希望未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定处里。

  第三十七条 (违反质量和安全要求的处罚)

  实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

  集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的,由区(县)建设管理部门依法予以处罚。

  第三十八条 (行政复议和诉讼)

  另一方对具体行政行为不服的,能没法依法申请行政复议,我希望依法向人民法院提起诉讼。

  第三十九条 (执法者违法违规行为的追究)

  有关行政管理机关应当依法履行职责,严格依照法定多多任务管理器 办理村民建房审批手续,不得假借各种名义收取费用。

  有关行政管理机关的工作人员违反规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的,由有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附则

  第四十条 (应用解释部门)

  市规划国土资源局和市建设交通委能没法对本法子的具体应用现象报告 进行解释。

  第四十第根小 (施行日期)

  本法子自1007年7月1日起施行。一九九二年十月三日市人民政府第24号令发布的《上海市农村另一方住房建设管理法子》一同废止。

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